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Industry Report
  • 10-28
    2016 -
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    10月25日,一场由富卡科技和长城会联合主办,物业管理行业协会等多家单位支持的2016年GMIC智慧社区国际峰会在深圳华侨城洲际酒店举行。来自政府主管部门领导、国内外顶尖创新精英、以及数百家会员企业高管等千余人出席本次峰会。我司做为支持单位参加并受主办方邀请,深物协曹阳会长在论坛上针对物业管理的专业关怀与社区服务的智慧协同主题与数位嘉宾进行了探讨,刘双乐副秘书长作主题为迈向资本市场的物业管理演讲。 深物协曹阳会长与嘉宾探讨 物业管理的专业关怀与社区服务的智慧协同 本次峰会由中央电视台著名节目主持人刘栋栋主持。上半场主题为跨界与转型、下半场主题为创新与资本。会议特别邀请了20多位来自中美两国的物管行业专家、投资公司代表、人工智能研究专家等实力嘉宾,多维度探讨和分享互联网时代物业的跨界融合、变革与发展,与参会人员共享思想碰撞盛宴,共同探讨如何利用互联网思维整合资源,融合互联网创新技术,实现资源最大化,通过创新+撬动社区4万亿元市场,让社区居民生活更便捷、更加美好。 其中一个圆桌对话环节,深物协曹阳会长受邀上台,与AAA资产评估公司创始人董事长Marlene Minite,花样年集团主席兼首席执行官潘军,中物协副会长、长城物业集团董事长陈耀忠,广东省物协执行会长杨国贤等国内外行业专家,就物业管理的专业关怀与社区服务的智慧协同主题进行探讨。曹阳会长以车场道闸的发展为例,分享了科技发展对物业管理行业的影响,他特别提到,这是一个共创共享、互联互通的时代,物业企业一定要把握机遇,张开怀抱,迎接智慧时代的到来。 在当天下午的创新与资本部分,来自谷歌投资基金、粤科风险投资、海富通创业投资、硅谷CukooNest投资俱乐部等行业的资深专家围绕社区金融,下一个掘金地进行圆桌对话。现场讨论到,金融、资本应服务于物业行业,并非凌驾于行业之上,同时,物业行业诸多服务难以量化,因此没成为资本市场的热点,但市场潜力非常不俗。资深投资经理、深物协刘双乐副秘书长以迈向资本市场的物业管理为主题,和大家分享了移动互联网时代,物业企业如何面对并把握资本市场中的机遇,来助力企业发展。刘双乐最后还以有花堪折直须折,莫待无花空折枝来表达对资本市场的看法。我市众安居物业总经理李浩以物业公司转型升级实践分享为题,介绍了中小企业转型升级的思考与实践。 作为峰会的压轴戏,中国物业管理协会会长沈建忠现场为智慧社区的建设发展之路解码,他指出,滴滴打车向我们所揭示了,在这个世界上财富的创造并不是你拥有多少资源,而是你整合资源的能力,而社区正是做共享经济的天然市场,它所具有的社区资源包括人、财、物等,虽然物业公司不拥有这些资源的所有权,但可以整合利用它,为智慧社区建设创造价值。物业企业应该意识到自己的责任和担当,顺势而为,主动参与到这场伟大的变革中。如果居功自傲,躺在智慧社区快车上被动分享红利,不做努力的话,是非常危险的,迟早要被淘汰。互联网与传统物业的跨界融合是必然的,因为只有充分发挥和融合资本,智慧社区建设才能产生1+12的效益。
  • 08-22
    2016 -
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    叫醒沉睡的住宅维修金 魏哲哲 黄兴华 今年夏天,全国多地遭遇强降雨,很多房屋遭到损害。面对房屋漏水、电梯故障、公共设施设备损坏等情况,住宅专项维修资金就该派上用场了。这笔钱的使用情况究竟怎么样?如何更好地予以使用?笔者对此进行了调查。 普遍存在资金支取难 住宅专项维修资金,通俗来说就是房屋的治病钱。我国 物权法 规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有,经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。 但笔者在采访中了解到,多个小区电梯从发生故障到维修耗时要8个月以上,由于近半数业主不同意,有的小区电梯维修搁浅了近1年,有的物业公司经理工作10年仅2次成功启动此笔资金许多房屋应修未修或者修缮不及时,一些地方的住宅专项维修资金还沉睡在银行账户里。 使用难是因为支取难。按照物权法规定,决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。两个2/3的指标操作起来比较困难。部分业主参与公共事务的积极性不高,事不关己现象较突出。还有部分业主并不在当地居住,难以书面签字表决。北京市海淀区一家物业公司的王经理说。 支取难还受到其他多重因素的影响。据中国人民大学教授刘俊海介绍,专项维修资金属于业主的共有财产, 物业管理 公司应该按照规定启动业主委员会机制并召开业主大会,保证信息公开透明,进一步征得业主的信任和同意。 但是笔者随机走访了北京市多个小区,发现只有个别小区成立了业主委员会,被访业主纷纷表示从来没有参加过业主大会。这就导致该笔资金使用情况不公开透明,很多业主担心钱款被挪用,进而增加了资金使用的阻力。 此外,王经理还透露,部分房地产企业未能全额缴存代收的住房维修资金,票据结报也不及时;住宅信息录入有误,导致无法核对;住宅转移登记时维修资金余额补缴和过户管理不到位,这些都进一步增加了资金支取、使用的难度。 部分城市采取 特事特办 如今,为解决住宅专项维修资金使用率低、支取不畅等问题,全国多个城市专门制定了应急政策。比如,北京市制定了应急使用住宅专项维修资金的政策,规定如果出现电梯故障危及人身安全等6种紧急情况时,无需2/3业主同意,维修资金最快时间48小时到账,但应事前告知业主;浙江省出台相关规定,房屋维修方案公示以后,只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见,就视为公示同意。 伴随相关政策的推出,住宅专项维修资金使用情况有所改善。北京市住房资金管理中心今年8月8日发布的《北京市商品住宅专项维修资金2015年归集使用情况的报告》显示,北京每年的维修资金使用额已经由2010年的5000余万元增加到去年的6.13亿元,仅应急维修就使用了2亿多元。这是政府工作效率提升的一种反映,特别是紧急情况下简化了审批程序。但这只是特事特办的应急政策。刘俊海说。 尽管是应急维修,但也要完善事中和事后监督。问题的关键在于政府对社区房屋管理权的下放,并不是说把权力下放给了业主,业主就会使用了,而是教育引导物业管理公司和业主依法使用。北京友融律师事务所律师张冬光说。 根本之策是业主自治 采访中,多位专家建议,可在住宅维修资金中拿出一部分汇集成资金池,由房管部门统一调拨资金,每年定期对全市的物业管理进行维修,并严格核算。同时,建立适当的花钱机制,相关部门对于不合格的小区共用设施应该督促整修,让资金使用具备主动性。 在我代理的案件中,很多业委会成立后积极行使权利,拿回了业主共有的物业管理用房、小区共有车位的管理权等。如果没有业主委员会,做到上述事项就很难了,遑论召开业主大会表决支取使用住宅专项维修资金了。张冬光介绍,实践中,因为要由开发商提供前期 物业服务 ,物业单位往往就是开发商的子公司,相对业主来说是强势, 物业公司 基于自身利益通常不愿意业主成立业委会。 加强维修基金的使用管理,关键是推进小区尽快成立业主委员会,实现业主自治。刘俊海建议, 物业管理公司 应按规定激活业主委员会及业主大会机制。这一方面有利于业主之间通过公开透明的平台进行沟通,另一方面便于业主监督物业管理公司的相关工作,确保住宅专项 维修 资金不被乱用和挪用。 针对通过立法变更表决比例的问题,张冬光认为,互联网时代,政府部门主动帮助业主建立业主委员会,并通过网络表决机制,能降低表决成本。对于紧急维修项目,我们还可以尝试由政府设立专门账户先垫付,再向 公共 维修基金追偿;或者设立一种诉讼机制,赋予业主诉讼的权利,胜诉后,可以直接使用维修基金。这些都能比通过立法变更表决比例更快捷解决问题。 专家还建议,物业管理公司应当提高办事效率,遇到房屋修缮等问题,及时通过微信群进行通知与商议,同时定时公示住宅专项维修资金余额及使用明细,保证资金使用安全透明。政府相关部门也应进一步加强监管,确保专项资金的安全和合理化使用。 链接 住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况适时调整。 挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 摘自《住宅专项维修资金管理办法》
  • 08-22
    2016 -
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    亮点丨龙城:智慧社区建设的尚景模板 智慧社区建设的尚景模板 水电缴费动动手指、物业报修一小时搞定、随时随地进行物业投诉;只需一个手机,就能参与大盆菜项目的点菜、定菜、评菜各环节龙城街道尚景社区率先试点的智慧社区项目让辖区居民过上了智慧生活。 该社区借力互联网+,通过手机终端,建立集信息发布、邻里联络等多功能于一体的悦家园平台型社交应用软件,逐步构建起具有立体感的智慧社区体系,为辖区尚景花园、华园、欣园等三个试点小区的居民提供3个大类近20个小类的生活向导服务,让其尽享科技带来的便利。 包罗万象的APP 2015年,智慧社区试点在尚景社区落地,以往只在媒体上见到的智慧化社区服务进入龙岗区寻常百姓家。 我家的电路坏了,麻烦物业找人来修一下。上午9点,尚景欣园小区业主陈先生在悦家园手机APP应用里上传了自家电路故障的照片,并配上简单的文字情况。不到1小时,便有维修人员上门维修。 缴纳物业费再也不用排队,小区公告直接发到手机上,水电报修也省时省力,一切能想到的物业服务都能在手机上实现。在 经过近两年的亲身体验后,尚景社区党委书记付天赐用包罗万象来形容这款APP。他介绍,悦家园以智能化的移动APP为载体和平台,将物业服务、社区互动、社区周边诸多生活信息及邻里联络服务整合在小小的手机里,实现手指一动,万事不愁的智能生活。目前,悦家园注册业主和家属用户已占业主总人数的近五成。 同样为智慧社区便利点赞的还有尚景物业公司经理赵海岩。 业主对物业服务有任何不满,都可以在投诉建议页面进行投诉。赵海岩说,业主通过APP进行投诉后,分管物业人员必须在4小时内进行回应,若超时未处理,系统会自动将该投诉传递至上级领导处。系统内部有所有物业工作人员的姓名、联系方式,只要有问题,业主能随时与物业工作人员进行有效沟通。在智慧社区里,业主遇到的问题都能得到及时回应。 笔者也体验了一把智慧社区的便捷。免费下载悦家园APP,通过实名注册、登录后,便可以看到常用工具、物业服务、小区话题等板块。在最活跃的小区话题板块,不少居民在此写心情、提建议、发信息,还有居民在话题下点赞或留言。点击社区周边即能显示出小区一公里内经营商户的信息,十分方便。 居民掌上点大盆菜 事实上,智慧社区带来的改变并不仅限于智慧物业。 尚景社区的智慧社区项目实际是通过综合运用无线网络、物联网、信息智能终端等技术,建立社区公共数据资源中心,综合开发利用社会各类信息资源,最终实现政府职能、社区治理及社会服务的智慧化。 今年5月,龙城街道以尚景社区悦家园智慧社区平台为载体,加入社区民生大盆菜模块,实现社区居民掌上点菜。该APP包括点菜、评菜、公益项目众筹及优秀项目展示等功能,社区居民可直接参与到各个环节当中。当社区居民点菜后,APP能显示出相对应的民意支持度,专家组评审时可根据排序了解居民最关心、最期待的项目。当项目通过后,社区居民还能对各菜式进行星级评分,搭建政府与居民之间的有效沟通桥梁。 智慧生活的全响应 尚景社区居民通过悦家园APP寄取快递 笔者从尚景社区了解到,自启动智慧社区项目以来,该社区通过与深圳市必奥科科技有限公司合作,结合悦家园、悦物业网络平台,全面整合社区工作站各项工作,打造社区信息管理平台和公共数据中心。同时,通过大数据时代的信息优势创新管理手段,促进社区工作站工作的规范化、高效化和科学化;提供社区居民所需的信息化、精细化和个性化服务;为辖区居民和单位、社会组织提供人文化、多元化、社会化的公共服务,使居民感受到智能生活的新体验,享受到一种全响应智慧状态,真正实现智享服务,更慧生活。 通过悦家园手机APP所提供的交互平台,能完成居民、社会团体、企事业单位同社区工作站、服务中心的无缝对接,实现智慧社区的各项功能。付天赐表示,智慧社区项目运行近两年以来,尚景社区尝到了智慧的甜头。 在智慧政务方面,悦家园APP通过与街道办、社区各行政部门衔接,根据已有在线政务办理平台的链接,提供计生无纸化办公系统、出租屋管理个人申报等一站式在线政务办理,最大程度满足居民的办事需求;在智慧治理方面,利用智能化、网格化的社会治理管理系统,建立综合式、交互式的群防体系,为社区安全、劳动、市容环境等提供数据支持,将矛盾纠纷消除在萌芽阶段;在智慧服务方面,通过智慧社区信息发布、及时响应的功能,破解信息发布渠道不畅、维护成本高昂等难题,将服务信息及时发送到更多居民手机中,提高社区服务知晓率,增强居民参与度。(《东进龙岗》杂志)
  • 07-23
    2016 -
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    7月1日起,南京的《南京市住宅物业管理条例》(下称条例)开始正式实施。其中,拒交物业费经判决确认后仍不履行的,将录入个人信用档案。到目前为止,全国已有多地将居民拒交物业费用的行为录入个人信用档案。 目前,在全国范围内已有上海、无锡、珠海等地将拒交物业费列失信记录。去年初,上海出台了《关于加强上海住宅小区综合治理工作的意见》,表明将建立业主居住信用管理制度,今后无故拒交物业服务费超过半年,这种违约行为将被录入上海市上海公共信息服务平台,且与个人征信系统挂钩。去年9月1日,《无锡市物业管理条例》正式实施,其也将欠交物业费与个人信用挂钩。今年5月12日,珠海市法制局发布《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》,公开征求意见。其中提出,对不按时缴纳物业管理等费用的业主,相关信息将依法公示并纳入个人征信系统。 据了解,上海规定物业催缴两次仍拒不缴费就可计入个人信用档案。去年征求意见的《南京市住宅物业管理条例(草案)》也表明,业主有欠交物业服务费用等行为,经生效判决或仲裁裁决确认的,就按有关规定录入个人信用档案,引起了热议。此后,该草案的二次审议稿进行修改,规定经生效判决或仲裁裁决确认后仍不履行的,才按有关规定录入个人信用档案,相比较之前较为审慎。我之前一直在外地太忙不经常回来,最后去年底欠了物业费三千多元,但是回来后就补交了。有些时候业主确实有特殊情况,并不是欠费都是恶意的,规定也应该有些人情味儿。南 京赵女士说。 对于业主,正式实施的条例明确了业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业可以通过上门催交、公示等形式,督促其限期交纳。逾期不交纳,物业可依法申请仲裁或者提起诉讼。 但在生活中欠缴物业费的情况,有些是物业的责任。例如,业主在已缴费的情况下,家中失窃、小区违建物业不管、小区绿化养护不到位等。对此类情况,南京此次条例表明,对物业不满意可引入第三方评估,经评估物业服务不达标的,建设单位可更换物业服务企业,或要求其限期整改。逾期不整改的经报告后,由物管主管部门录入物业服务企业信用档案,并公示。 对于维修基金,南京此次条例也表示,业主遇到小区电梯故障、房屋漏水等情况时,有权提出申请住宅专项维修资金。且住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。 据了解,南京目前已有65个不同类型的小区成为条例运行试点地区。按照立法法相关要求,条例的配套办法和细则将在法规出台后一年内制定。(张传明)
  • 05-31
    2016 -
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    这十问,你能过关吗? 一问: 党员微信朋友圈 是不是私人空间? 微信是当今社会越来越重要的传播媒介。党员的微信朋友圈,无疑是信息传播的一种重要渠道,它的浏览对象是不特定人或者特定多数人,具有相当的公开性,并非仅有家人和少数经常交往的好友,不属于私人空间。 如果党员通过微信朋友圈妄言妄语,造成恶劣影响,要受到违纪处分。与此相关,党员微博也不是法外之地。 二问: 党员用手机短信表达诉求 是否违纪? 《条例》规定,在民主推荐中搞拉票等非组织活动的,要受到纪律处分。这就是说,党员发短信表达诉求,关键看诉求的内容,如果是不正当的,是涉嫌为自己谋取私利的非组织活动,尽管没有送礼,不构成贿选,但一样构成违纪。 三问: 党员能否参加老乡会、校友会、战友会? 《条例》规定,党员领导干部违反有关规定组织、参加自发成立的老乡会、校友会、战友会,要受到违纪处分。 需要说明的是:一是规定针对的是党员领导干部,而不是普通党员,体现了对党员领导干部的更高要求。二是违反有关规定组织,是指不得担任这类组织的发起人和组织者,不得在这类联谊会中担任相应职务;也不得借机编织关系网,搞亲亲疏疏,团团伙伙。三是自发成立的,主要是指未经登记注册的。如果在这三条之外,正常的聚会还是允许的。 四问: 党员干部填报事项报告表 是不是小事? 《条例》规定,对违反个人有关事项报告规定,不报告、不如实报告的,要给予处分。是否如实报告事项,涉及到对党是否忠诚、对组织是否坦白、个人是否诚实的问题,不是小事情。 五问: 党员正常的礼尚往来行不行? 《条例》区别了不同情况分别作出了规定:一是不准收受可能影响公正执行公务的礼品、礼金、消费卡等;二是不能收受其他明显超出正常礼尚往来的礼品、礼金、消费卡等。判断礼尚往来的标准,要看是否有来有往,如果只来不往,就有问题。另外,如果礼明显超出了当地正常经济水平、风俗习惯、个人经济能力,肯定逃不出纪律的法眼。 六问: 党员干部可不可以 出入私人会所? 《条例》规定,对违反有关规定出入私人会所,情节较重或严重的,要分别给予处分。对不收手、不知止,规避组织监督,出入私人会所,组织隐秘聚会的一律从严查处,对参加聚会的要找本人谈话,令其在民主生活会上作出深刻检查。 七问: 党员到底能不能炒股? 2001年4月,党中央、国务院出台了《关于党政机关工作人员个人证券投资行为若干规定》。根据这一规定,国务院证券监督管理机构及其派出机构、证券交易所和期货交易所的工作人员及其父母、配偶、子女及其配偶,不准买卖股票。 除这些特殊人群外,党政机关工作人员可以买卖股票吗?根据该规定,党政机关工作人员可以买卖股票和证券投资基金,但应当遵守有关法律法规,不得利用职权、职务上的影响或者采取其他不正当手段炒股。 八问: 党员交通违法算不算违纪? 《条例》第三十二条规定,党员犯罪情节轻微,人民检察院依法作出不起诉决定的,或者人民法院依法作出有罪判决并免予刑事处罚的,应当给予撤销党内职务、留党察看或者开除党籍处分。这就意味着,那些交通违法触犯刑律,被法院以交通肇事罪或危险驾驶罪等判刑的人,党纪不会视而不见。 九问: 党员干部辞职后当土豪 能否规避纪律处分? 《条例》规定,对生活奢靡、贪图享乐、追求低级趣味,造成不良影响的,要给予纪律处分。挥金如土、过分奢靡,对党员来讲,不管是否担任领导职务,都要受到纪律的追究。与此有关,一些党员用自己的钱买豪车豪表,只要超过当地的正常水平,纪委就要找他的麻烦。 十问: 党员私生活不检点属不属私事? 《条例》第一百二十七条规定:与他人发生不正当性关系,造成不良影响的,给予警告或者严重警告处分;情节较重的,给予撤销党内职务或者留党察看处分;情节严重的,给予开除党籍处分。利用职权、教养关系、从属关系或者其他相类似关系与他人发生性关系的,依照前款规定从重处分。所以私生活不检点绝不是个人私事。
  • 05-17
    2016 -
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    深圳市物业管理行业协会已就近期我市部分物业服务企业反映的营改增税制改革相关问题及建议,咨询深圳市国家税务局,现将市国税局所作反馈整理、汇总,并向我市物业服务企业发布。 一、营改增政策基础知识 (一)按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)文件规定,提供不动产租赁服务,一般纳税人适用一般计税方法按11%税率计算缴纳增值税;小规模纳税人适用简易计税方法按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 (二)按照《深圳市全面推开营改增试点工作指引(之一)》 转让不动产、自建不动产、建筑服务老项目取得时间的确认:(1)转让不动产老项目。纳税人转让不动产,产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。(2)自建不动产老项目。纳税人取得的第一个《建筑施工工程许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。(3)新增建设服务老项目。工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目,经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设(如扩大建筑面积等),新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。(4)提供建筑服务,采取总分包形式的,应该根据总分包合同注明的开工日期分别独立确定。 (三)按照《深圳市全面推开营改增试点工作指引(之一)》车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目,是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。 二、物业服务企业营改增政策相关疑问解答 (一)实施营改增政策衔接问题 (1)过去,物业服务企业停车场小规模纳税人季度收入不超过9万元的免征营业税,营改增政策实施后是否免征增值税。 解答:根据国家税务总局2016年23号公告,增值税小规模纳税人应分别核算销售货物,提供加工、修理修配劳务的销售额,和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物,提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元),销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的,自2016年5月1日起至2017年12月31日,可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。 (2)物业服务企业收取5月份之前的欠费是否需要交纳增值税,以及5月份之前预收的费用是否需要交纳增值税。 解答:按照《深圳市全面推开营改增试点工作指引(之二)》在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同,且合同的执行期延续到5月1日之后的,应先根据营业税的有关规定确定其中属于应缴营业税的收入,并缴纳营业税。其余收入应按照增值税的规定缴纳增值税。 (3)营改增政策实施前,物业服务企业劳务派遣征税在地税上按照差额征收,那么营改增政策实施以后这部分业务是否征税以及如何征税。 解答:按照有关规定,物业服务企业劳务派遣服务属于营改增里的现代服务商务辅助服务人力资源服务,一般纳税人税率为6%,小规模纳税人征收率为3%。按照财税【2016】47号文件规定,一般纳税人提供劳务派遣服务,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照一般计税方法计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 小规模纳税人提供劳务派遣服务,可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的有关规定,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人,向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用,不得开具增值税专用发票,可以开具普通发票。 (二)实施营改增政策税率问题 (1)物业服务企业管理的停车场通常由产权方委托物业服务企业运营管理,那么产权方和物业服务企业具体应该如何交纳增值税。 解答:按照财税【2016】36号文件规定,增值税应税行为一般是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产等行为。不动产经营租赁服务是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的服务。产权方和物业服务企业发生了上述应税行为应缴纳增值税。 (2)物业服务企业受全体业主委托经营共用部位,如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展、小区地面临时停车等,应分别按照哪一档税率交纳增值税。 解答:按照财税【2016】36号文件规定,按不动产经营租赁服务缴纳增值税。 (三)实施营改增政策税收抵扣问题 (1)水电发票抬头问题。住宅小区由于水电开户登记的都是开发商的名字,但项目交付后实际是由物业服务企业交纳水电费,供水供电公司开具的发票抬头均是开发商的名字,营改增后此类发票无法抵扣。而物业服务企业与供水供电公司协调时,供水供电公司始终认为物业服务企业不是产权人,不同意将发票的抬头改开为物业服务企业,这一问题如何处理。 解答:建议按照实际应税行为,协调供水供电公司处理。 (2)物业服务企业员工食堂采购的粮油生鲜,如果取得增值税专用发票,能否作为进项税抵扣。 解答:按照财税【2016】36号文件规定,纳税人集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。 (四)实施营改增政策发票开具问题 (1)物业服务企业转变为一般纳税人后,只能通过税控系统开具增值税发票,但对于用票量较大的物业管理收费和停车场收费而言,此举会严重影响企业工作效率,同时也会对客户体验造成不利影响。因此在具体发票形式上,能否根据物业服务企业实际情况,通过领取普通机打发票及定额发票灵活处理。 解答:按照有关规定营改增试点纳税人通过增值税发票新系统开具增值税发票,目前对于某些特定项目如停车场,可以通过增值税发票新系统开具增值税发票,也可以使用定额发票。 (2)物业服务合同中的甲方是产权人,乙方是物业服务企业,根据物业管理条例,房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物业服务费。那么按照这种做法,甲方将商铺租给第三方,第三方向乙方交纳物业服务费,物业服务企业该向合同甲方开具发票还是该向实际付款人开具发票。 解答:按照有关规定,物业服务企业应向发生应税行为的实际付款人开具发票。 (五)实施营改增政策其它问题 (1)物业服务企业下属各分支机构合并报税后,如何领取、使用发票。 解答:按照有关规定,实行总分支机构汇总缴纳的纳税人,由总机构统一申报缴纳。已批准汇总申报的纳税人所用发票的领购等管理工作统一由总机构负责办理。 (2)税务机关对物业服务企业各分支机构进项税抵扣的方法和流程是否有详细规定。 解答:按照有关规定,实行总分支机构汇总缴纳的纳税人,由总机构统一申报缴纳。 (3)2016年国家税务总局发布的关于《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告,对纳税人经营租赁的对象,即 取得的不动产进行了界定。这种界定强调的是不动产的所有权,但对于当前物业服务企业单纯取得不动产使用权如:电梯广告业务、场地租赁业务等,并未进行明确界定,针对后者我国税法是否有相关规定。 解答:根据财税【2016】36号文件规定,取得不动产,是指以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 (4)物业服务企业承租不动产后再次出租,是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收。 解答:根据财税【2016】36号文件规定,对物业服务企业承租不动产后再次出租的,按不动产经营租赁服务缴纳增值税。 (六)实施营改增政策相关建议 (1)由于人工成本占物业服务成本的绝大部分,且这部分成本无进项发票可以抵扣,导致物业服务企业税负较重。因此,为确保物业管理行业营改增税制改革落到实处,真正达到减轻企业税负的目的,建议对于物业管理行业减按3%税率征收增值税。 解答:增值税税率和征收率由国家法律制定,深圳市国家税务局无权制定和调整。按照财政部、国家税务总局文件财税【2016】47号规定,纳税人提供人力资源外包服务,按照经纪代理服务缴纳增值税,其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金,不得开具增值税专用发票,可以开具普通发票。一般纳税人提供人力资源外包服务,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。 (2)《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)中,物业服务企业应收未收的物业管理费需要当月确认销售收入交纳增值税,这意味着物业服务企业要为欠费业主提前交纳增值税,显然不尽合理。希望税务部门可以考虑物业管理行业收费特点,按实际收费计征增值税销项税。 解答:根据财税【2016】36号文件规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:A、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。B、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。C、纳税人从事金融商品转让的,为金融商品所有权转移的当天。D、纳税人发生本办法第十四条规定情形的,其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。E、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
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